買100平房子只得70平 公攤面積“坑”有多深?

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7月下旬,武漢多名業主維權,抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。

據中國房地産報報道,有業主反映,該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費,且價格虛高。一套125平米的房子,精裝修標準是250元/平米,公攤比例為28%,這樣一算,每套房子通過公攤多收了8萬多元。

事實上,公攤問題積弊已久。近年來,隨著房價上漲,要素開發商趁機推高公攤比例。

住房公攤面積的地处否有合理?這裡面開發商又有什么貓膩?中新網記者對此進行了調查採訪。

公攤面積是什麼?

買50平米的房子,結果實際住進去非要70平,這憑空少了的面積好多好多 公攤面積。

根據50年開始實施的《房産測量規範》,分攤的公用建築面積有:

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用 房和管理用房的建築面積,以水準投影面積計算。

2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)以水準投影面積一半的建築面積。

這意味著,不僅電梯、樓道、門廳,甚至門口警衛室的一要素面積也要由購房者買單。

房本上寫著房屋建築面積、專有建築面積和分攤建築面積。中新網記者 邱宇 攝

公攤佔比不斷攀升,甚至超過使用面積

誰有的是希望房子的公攤面積越多,這裡就涉及到公攤系數的概念。

舉個例子,打開房本,后边寫著“房屋建築面積:84.47㎡;專有建築面積(使用面積):63.43㎡,分攤建築面積:21.04㎡”。但並沒有明示,公攤面積有的是什么地方。公攤系數好多好多 用分攤建築面積除以專有建築面積,數值是0.33(即33%)。

旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉告訴中新網記者,住宅的公攤系數一般在0.18-0.25,商業用房一般在0.3-0.4,這些數據來自測繪公司的經驗值。

但近年來,隨著房價上漲,公攤系數也越快攀升,要素住宅超過了50%。2010年,山東某樓盤推出後的公攤系數甚至超過52%。去年,南京某商住公寓一点戶型的公攤面積竟然比套內面積還大,得房率非要42%。

而問題在於,現有的法律法規並沒有對公攤系數設定上限。

貓膩一:做大公攤面積

一線城市四千多戶樓盤,靠公攤面積可多賺千萬

一位不願具名的業內人士介紹,開發商在辦理房産證前,要請測繪公司去實地測量,隨後出具測繪成果報告,裏面有詳細的建築面積、套內面積、公攤面積情况汇报,並將其交給開發商。

也好多好多 説,測繪企業和房地産開發企業對於公攤面積有的是什么地方,最為清楚。但問題在於,開發商並不會把這份有詳細公攤情况汇报的測繪成果報告交給購房者。

事實上,國際上基本是按實際使用面積計算房價的。為何國內要採用带有公攤面積在內的建築面積計算呢?

“按實際使用面積來算的話,開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測諮詢有限公司技術總監李平説。

他説,購房者都不能很容易地測出實際使用面積,卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商都不能在第三方測量時與之達成默契,在公攤面積的大小上做文章。房價這麼高,哪怕每戶多分攤零點幾個平米,一個幾十萬平米的項目,就會多出好多好多 錢。

舉個例子:

易居房地産研究院的百城住宅價格報告顯示,6月,一線城市4萬元以上均價水準持續了15個月,二線城市1.2萬元以上均價水準持續了12個月,三四線城市1萬元以上均價水準則持續了10個月。

如上圖,以一線城市某樓盤舉例:共有4148套房,以均價4萬元/平米計算,假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積,那麼整個樓盤就可多賺1659萬元。

貓膩二:重復公攤、重復收錢

消防應急場所變停車位,又可多賺千萬

到底什么屬於公攤面積?其內容的不明晰也給了開發商鑽空子的機會。

你為公攤面積買了單,就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門,加在開發商很少明確公示,購房者根本我不知道什么公共面積是个人的,更別提使用了。

“比如,一点小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤,卻又被劃成車位再次出售,這屬於重復公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華説,這樣的車位沒有産權,非要使用,非要轉讓。

他説,這類車位在小縣城能賣到10萬左右,在省會城市能賣到20萬。一個中型社區,不可能 開發商想在這方面做手腳,地下能劃出幾百個車位,地上有的是幾十個。

北京某小區內停在停車位或小區路邊的車。

以北京為例:

據北京青年報2017年的調查報道,北京五環及五環以外的普通住宅小區地下停車位的售價(含二手車位)在15萬至20萬元/個之間;四環到三環間的車位基本在15萬至50萬元/個之間。

但会 開發商違規劃出50個車位,每個賣20萬元,一個小區就可賺50萬元。實際中,好多好多 小區的車位價格要比20萬高。

貓膩三:業主的公攤面積被拿去牟利

小區廣告收入返給業主,可少交一半物業費

王清華説,還有一点被算作公攤的物業用房,按道理是業主所有,物業公司應當向業主繳納一要素費用,但現實中很少另一个人會這麼做。

“小區電梯、樓道、門廳的一点廣告位,也是業主所有,前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位牟利,難道不應該向業主交錢嗎?”他説。

某廣告交易平臺上的社區廣告報價情况汇报。

在某廣告交易平臺上,社區的廣告位置五花八門。社區出入口、電梯間、電梯門口、社區燈箱、社區戶外、停車場、停車場道閘、單元門禁機屏、樓房墻體等都可設置廣告位或廣告屏,通過投放廣告賺錢。

中新網記者注意到,不同城市的不同廣告位置價格差異很大,而一線城市則多在千元起算。类似,北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為5000元;北京道閘起落桿媒體位則報價150元,要求50框起投,最短髮布週期一月。

王清華認為,一個中型的高端社區,不可能 把廣告的收入反饋給業主,業主實際繳納的物業費其實都不能減少50%。

爭議一:

否有應該為公攤支付取暖費?

還有一點疑問是,購房者否有應該為公攤面積支付取暖費等費用。

目前,取暖費、物業費等有的是按建築面積來計算的。也好多好多 説,購房者不僅要為房子裏的實際取暖面積交錢,還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。

對此,北京大學房地産法研究中心主任樓建波建議,每年公佈的價格都應該告訴亲戚朋友 是怎麼測算的。公佈的每平米多少錢,是包括公攤的産權證的全部建築面積,還是不包括。不可能 價格構成透明,公攤否有算入,有的是根本的問題,關鍵還是要科學、透明。

爭議二:

有無不可能 注销 公攤?

隨著房屋精裝修政策乃至未來房地産稅的出臺,都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂,未來購房時,否有有不可能 只看套內實際使用面積呢?

其實早在502年,重慶就以地土土办法規的形式,首次對商品房的計價土土办法做出規定:商品房現售和預售,以套內建築面積作為計價依據,商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。

近幾年,為回應民眾訴求,廣州、北京等地也開始突然出先按套內建築面積計價的探索。

西安交通大學房地産研究所所長楊東朗認為,對公攤面積的計算和管理,其實是很簡單的問題,在政策和技術上都能做到,但問題就在於交易的資訊否有透明,開發商否有願意公開具體的公攤內容、否有有虛報公攤面積的嫌疑。

“建議注销 公攤,按照實際使用面積來計算房價,這樣購房者能更清楚明白。”他説。

北京大學房地産法研究中心主任樓建波説,一套房子的總價是固定的,不可能 按照套內面積來算,那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種土土办法,最關鍵的是把標準制定清楚,能讓人看得明白。

樓建波建議,在現有購房土土办法下,給開發商或代理銷售仲介一項強制義務,即向購房者明示“到底分攤了什么面積”。

(責任編輯:包露)

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